"L'encadrement des loyers n'a jamais fonctionné"
La Fondation iFRAP a interrogé Jean Perrin, Président de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), au sujet de la récente annonce du gouvernement sur l'encadrement des loyers.
Fondation iFRAP : La ministre du Logement a annoncé sa volonté de bloquer les loyers à la relocation. Que pensez-vous de cette décision ?
Jean Perrin : L'UNPI vient de rencontrer la ministre du Logement. Nous lui avons rappelé notre opposition à cette décision qui va faire fuir les bailleurs privés, derniers investisseurs aujourd'hui présents sur le marché locatif. Il faut rappeler que le blocage ou la réglementation des loyers n'ont jamais fonctionné dans le passé et ont aggravé les crises du logement, au détriment direct des locataires. Avec une telle mesure, le parc locatif va se détériorer, les propriétaires ne feront plus de travaux puisqu'ils ne pourront pas les amortir sur leur loyer. La loi de 1948 constitue un dangereux précédent qui devrait nous éclairer sur les conséquences d'une telle décision. La situation actuelle dans les zones tendues est la conséquence d'une fiscalité excessive qui érode la rentabilité nette, et d'un déficit de logements.
Fondation iFRAP : Une précédente expérience d'encadrement des loyers à Paris a été menée avec la loi Mermaz en 1989 : savez-vous quels en ont été les effets ? Pourquoi cette loi n'a-t-elle pas été poursuivie ?
La Loi Mermaz de 1989 qui encadrait les relations propriétaires/locataires prévoyait initialement deux choses : les loyers des logements vacants et des relocations devaient être fixés par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et pour les zones tendues, c'est-à-dire Paris, l'article 18 de la loi prévoyait que le loyer des logements remis en location ne pouvait dépasser un maximum fixé par décret. Cette mesure a été un échec complet. D'ailleurs cette disposition temporaire devait faire l'objet d'un bilan présenté au Parlement, ce qui n'a jamais été fait et le dispositif a été annulé. La disposition concernant les zones tendues continue de s'appliquer, ce que tout le monde ignore ; c'est ce décret que Mme Duflot va reprendre pour sa proposition.
Fondation iFRAP : Peut-on dire que l'augmentation des loyers a été absorbée par l'augmentation des taxes foncières ?
L'UNPI a lancé un observatoire des taxes foncières dont la 5è édition a pu montrer que les taxes foncières augmentent partout : la progression est de 22% si on prend en compte à la fois la progression des taux d'imposition votés par les collectivités et la revalorisation des bases d'imposition par l'Etat. Ce phénomène s'ajoutant à la vacance locative constitue un véritable effet de ciseau pour les propriétaires bailleurs.
C'est particulièrement vrai dans les zones détendues où les loyers baissent, la vacance locative augmente (de 9 semaines en moyenne, on peut atteindre plusieurs mois), d'où un effet négatif sur le rendement locatif. La taxe foncière représente ainsi à Dijon ou Poitiers deux mois de loyers pour une petite surface, 1 mois et demi à Bordeaux.
En zones tendues, l'augmentation de taxe foncière est également soutenue. A Paris, les taxes qui étaient relativement basses ont fortement augmenté sous la pression de la municipalité qui veut compenser la baisse des droits de mutation (+29% entre 2005 et 2010 pour la part communale ; +72% pour la cotisation totale, le département de Paris votant pour la première fois un taux départemental en 2009). Cela peut représenter à Paris un mois de loyer et contribue à décourager un peu plus l'investisseur immobilier.
Fondation iFRAP : Pensez vous que l'augmentation du nombre de logements vacants est dû à l'ensemble de règlementations qui entoure les relations propriétaires/locataires ? Cela risque-t-il de décourager plus encore les propriétaires bailleurs ? Les représentants des associations de locataires estiment que les bailleurs ne vont pas renoncer à percevoir un loyer sous prétexte de cette contrainte supplémentaire ?
Justement, cette nouvelle réglementation pourrait être supportable si elle ne s'ajoutait pas à d'autres qui sont venues s'empiler les unes après les autres. Songez qu'en peu de temps on a modifié les règles du dépôt de garantie (baisse de deux mois à un mois exigible), puis modifié la taxation des plus-values (de 15 à 30 ans pour une exonération), la TVA sur les travaux est passée de 5,5% à 7%, la CSG atteint désormais 15,5% sur les revenus fonciers, l'ISF, les taxes foncières puis maintenant l'annonce du blocage des loyers : c'est l'ensemble de ces mesures qui est très brutal et explique que certains investisseurs ne veulent plus mettre en location leur bien ou se détournent de l'investissement immobilier, devenu de moins en moins rentable. L'augmentation du nombre de logements vacants est donc une réalité.
Fondation iFRAP : Quelles solutions préconisez-vous pour résoudre la crise du logement qui frappe certaines zones en France ? Quel rôle les parcs locatifs publics et privés doivent-il jouer ?
J'ai présenté dans mon livre « Programme pour un ministre du Logement » trois solutions : il faut construire plus de logements neufs et surtout les produire moins chers, c'est ce que j'appelle des "logements essentiels". Il faut également lutter contre la vacance du parc elle-même due au découragement des propriétaires bailleurs. Enfin, il faut remettre en ordre le parc public, qu'il se concentre sur l'accueil prioritaire des populations les plus défavorisées. Sur ces points, la ministre s'est montrée à l'écoute. Le blocage des loyers annoncé comme temporaire devra faire l'objet d'un réexamen en 2013 dans le cadre d'un bilan de la loi de 1989. Tous ces points seront remis sur la table.
S'inspirer du Mietspiegel allemand ne suffira pas : on ne peut pas prendre juste une caractéristique du marché allemand et penser que cela va fonctionner sur notre territoire. Les Allemands n'ont pas notre fiscalité sur les revenus locatifs, encore moins sur le patrimoine (ils n'ont pas d'ISF), ils n'ont pas non plus des recours aussi longs et aussi nombreux en cas d'impayés même si les relations propriétaires/bailleurs y sont encadrées. Il faut donc s'attaquer au système français et ne pas avoir peur de l'amender.
