Hausse des Droits de Mutation à Titre Onéreux : la mauvaise nouvelle pour le logement !
Le chef du gouvernement vient de répondre aux attentes des départements qui se disent exsangues financièrement. Lors des assises de l’association Départements de France, il a annoncé une hausse de 0,5 point des droits de mutation. Cette augmentation sera valable durant trois ans. Les droits de mutation à titre onéreux en France présentent des avantages (assiette fiscale aisée à définir, coût de collecte réduit) pour les pouvoirs publics. Mais leurs effets sur la mobilité résidentielle et professionnelle sont globalement négatifs, ce qui est particulièrement pénalisant en France. Cette augmentation de la DMTO risque de fragiliser encore le marché immobilier.
Les DMTO sont une imposition actuellement partagée par l’État (2,37 % du montant perçu par le département), la commune (taux forfaitaire de 1,2 %) et le département (4,5 %)[1]. Ils servent en particulier à financer le RSA dont l’évolution des dépenses est soutenue. La précédente hausse du taux départemental leur avait accordé F. Hollande.
Au total, les « frais de notaire » qui comprennent aussi les formalités diverses, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière (versée à l’Etat) pèsent entre 7% et 8% du prix d’un logement ancien (entre 2 et 3% pour l’achat d’un logement neuf), soit environ 19.000 euros pour un bien à 250.000 euros[2].
Les départements ont obtenu que leur part, fixée à 4,5% maximum, augmente à 5% pour améliorer leur situation financière. C’est donc l’équivalent de 1250 € supplémentaires que devra s’acquitter le ménage acquéreur d’un bien de 250 000 €. Ces collectivités sont en effet face à un effet ciseaux entre l’augmentation de leurs dépenses de RSA à financer et l’attrition historique des DMTO sur lesquels ils ont théoriquement un pouvoir de taux, mais qu’ils ont en réalité déjà placées pour quasiment tous au maximum légal. On enregistre en effet une baisse des DMTO entre 2022 et 2024 de près de 30% et de -31% spécifiquement pour les collectivités territoriales. En lien avec la crise du marché immobilier et la « normalisation » de la politique monétaire de la banque centrale (qui renchérit le coût des crédits immobiliers jusqu’alors historiquement bas).
Sources : INSEE, DGCL, Cour des comptes, Banque Postale.
Cette augmentation des DMTO, les départements la réclame car ils sont pris en tenaille entre des droits en forte chute et des aides sociales en forte augmentation. Le manque à gagner pour les départements représente 3 milliards € selon l’association Départements de France qui précise : « la question d’une recette nouvelle n’exempte pas d’une véritable réflexion sur les dépenses imposées»[2].
Toutefois cette hausse des DMTO ne va faire qu’aggraver le poids de la fiscalité sur les transactions immobilières où la France se situe déjà parmi les pays où elle est la plus forte : selon l’OCDE, avec des impôts sur les transactions immobilières représentant 0,9 % du PIB, la France présente la quatrième valeur la plus élevée parmi la quarantaine de pays étudiés, à égalité avec l’Espagne et l’Italie. Au sein de l’UE, seule la Belgique présente un niveau un peu plus élevé, à 1,1 % du PIB (ratio toutefois très légèrement surestimé car incluant quelques droits de donation)[3].
Niveau des impôts sur les transactions immobilières (2021, en points de PIB)
Dans son rapport consacré la comparaison internationale sur la fiscalité immobilière, le Conseil des prélèvements obligatoires souligne : Si pendant plusieurs décennies l’évolution des recettes en part de PIB a suivi en France la tendance constatée dans les autres pays de l’OCDE, l’évolution s’est avérée beaucoup plus dynamique en France depuis la fin des années 2000.
Evolution comparative du niveau des impôts sur les transactions en points de PIB 1965-2020
Même le Conseil des prélèvements obligatoires propose de taxer plus la détention que l’acquisition. Pour la Fondation IFRAP, il faudrait au contraire baisser les DMTO, en parallèle de la recentralisation du RSA, actuellement en application dans les DOM et en métropole (Ariège, Seine-Saint-Denis), prémices à une fusion du RSA dans une allocation sociale unique, elle-même promue par Michel Barnier.
[1] https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/droits-de-mutation-a-titre-onereux-taux-par-departement-calcul.html#Exemple_de_calcul_des_droits_de_mutation
[2] https://www.pap.fr/acheteur/frais-notaire/tout-savoir-sur-les-frais-de-notaire-dans-l-ancien/a1307
[3] https://immobilier.lefigaro.fr/article/cette-mauvaise-nouvelle-que-barnier-prepare-pour-les-proprietaires-immobiliers_03c782f0-a350-11ef-ab21-ce94dda43fed
[4] https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/2023-12/20231218-Fiscalite-du-logement-rapport-particulier-5.pdf
