Évaluation de leur patrimoine, les collectivités s’y mettent !
Dans son rapport public annuel 2013, « l’immobilier des collectivités territoriales : vers une gestion plus dynamique », la Cour des comptes affirme que les collectivités locales connaissent mal leur patrimoine immobilier alors même que ce dernier représente plus de 70% de l’investissement public. La critique qui en découle est que cette méconnaissance est souvent à l’origine d’une mauvaise gestion de leur patrimoine. Or, dans un contexte de restriction budgétaire et de recherche d’économies, elle représente un enjeu de plus en plus important.
Pour les collectivités locales qui poursuivent un objectif de gestion active de leur patrimoine, la connaissance exhaustive de leur patrimoine physique à travers un inventaire à jour et celle de sa valeur comptable, représentent un préalable qu’il faut désormais dépasser. Les collectivités publiques sont bien tenues de faire appel aux services de France Domaine pour estimer la valeur d’un actif immobilier lorsqu’elles le cèdent, mais elles n’ont pas encore pris l’habitude d’évaluer à leur valeur de marché l’ensemble de leur patrimoine, ni d’en connaître la valeur locative.
L’absence de pression de leurs créanciers, qui de par la loi, ne peuvent recevoir en garantie des actifs immobiliers appartenant au domaine public et privé d’une collectivité publique, explique peut-être aussi ce retard par rapport à une pratique largement plus répandue dans le secteur privé.
La démarche menée par le département du Loiret qui a fait expertiser en 2015 à sa valeur vénale l’ensemble de son patrimoine immobilier (hors routes) par des professionnels reconnus du secteur, montre que cette information peut constituer pour une collectivité locale un outil d’aide à la décision très utile dans la recherche d’une meilleure performance de sa gestion. Elle permet par exemple de déterminer s’il est plus intéressant pour elle d’acheter ou de louer les biens immobiliers nécessaires au bon fonctionnement du service public ou encore de céder ou de louer au juste prix le patrimoine dont elle est propriétaire mais qui n’est plus adapté à ses besoins.
Cette étude confirme également que, grâce à leurs investissements, les collectivités disposent d’actifs liquides et facilement cessibles sur le marché pour des montants élevés, de sorte que l’analyse de la solvabilité d’une collectivité devrait également prendre en compte ce critère. Néanmoins, parce qu’elle mène des missions de service public dans un but d’intérêt général qui nécessite des moyens immobiliers adaptés à ses missions, la stratégie d’investissement immobilier d’une collectivité ne peut se confondre avec une logique d’enrichissement de son patrimoine.
Un autre enseignement est que la valeur de marché du patrimoine qui a été évalué à 232 millions d'euros, est inférieure à sa valeur nette comptable qui atteint près de 400 millions d'euros. En effet, en fonction de leur destination et de leur localisation en zone urbaine ou rurale, certains biens immobiliers (collèges, bâtiments administratifs) ont une valeur de marché très différente pour un investissement à neuf, identique. L’estimation de la valeur de marché des routes n’a pas non plus de sens en ce qui concerne les routes départementales, à la différence des autoroutes qui ont été concédées par l’État, même si la méthode de valorisation proposée dans le projet de loi NOTRe dans le cas où les routes seraient finalement transférées aux régions, apparaît très désavantageux pour les départements qui ont fortement investi ces dernières années.
L’initiative du département du Loiret est bien sûr reproductible à d’autres collectivités locales. Elle montre la voie pour que ces dernières s’inscrivent davantage dans une logique de gestion active de l’ensemble de leur bilan, en complément de ce qui a déjà été fait depuis longtemps pour leur passif, en matière de gestion de dette et de trésorerie.
