Malgré la crise du logement, la fiscalité française sur l’immobilier reste la plus élevée des pays de l’OCDE
A l’heure où les propriétaires reçoivent leurs avis de taxes foncières, les derniers chiffres publiés par les comptes du logement témoignent du poids de cet impôt dans la facture fiscale du secteur immobilier et confirment que la France est le pays qui taxe le plus l’immobilier. Quand nos responsables politiques prendront ils conscience que ce n’est pas en taxant plus que l’on pourra relancer la politique du logement ? En alignant la fiscalité française sur la moyenne OCDE c’est 30 milliards € d’impôts en moins qu’il serait possible d’économiser, rien que sur la propriété immobilière.
L’activité immobilière pèse pour 379 milliards € en 2023. Le secteur a été fortement pénalisé par la remontée des taux qui s’ajoutant à un contexte de forte réglementation et de surfiscalité a plongé le secteur dans la crise. Même si le logement bénéficie de 43,5 milliards € d’aides publiques en 2023, il acquitte 96 milliards € de fiscalité (IFI compris).
On constate une progression de 2% du nombre de résidences principales entre 2021 et 2023, mais de seulement 0,9% entre 2022 et 2023. En cause, une crise de l’activité immobilière : le nombre de logements autorisés est passé de 530 000 en août 2022 à 343 000 en août 2024 (chiffres cumulés sur 12 mois). Le nombre de logements commencés est passé de 400 000 en septembre 2022 à 269 000 en août 2024.
Nombre de logements
| En milliers de logements | 2012 | 2015 | 2018 | 2021 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Résidences principales | 28 392 | 29 125 | 29 887 | 30 622 | 31 242 |
| Propriétaires occupants | 16 380 | 16 811 | 17 224 | 17 598 | 17 832 |
| Locataires | 12 013 | 12 314 | 12 662 | 13 023 | 13 409 |
| Bailleurs personnes physiques | 6 656 | 6 891 | 7 158 | 7 445 | 7773 |
| Bailleurs HLM* | 4 132 | 4 234 | 4 341 | 4 441 | 5636 |
| Résidences secondaires | 3 214 | 3 377 | 3 532 | 3 666 | 3715 |
| Logements vacants | 2 620 | 2 857 | 2 980 | 3 100 | 3053 |
| Ensemble des logements | 34 227 | 35 359 | 36 399 | 37 388 | 38010 |
Source: Parc Insee-SDES *) Les bailleurs HLM incluent les offices publics HLM (OP HLM), les sociétés anonymes HLM (SA HLM) et les coopératives HLM
Les aides publiques au logement
| En M€ | 2021 | 2023 | Evolution 2021-2023 |
|---|---|---|---|
| Prestations sociales | 20 099 | 20 082 | -8% |
| Subventions d’exploitation | 232 | 165 | -28% |
| Subventions d’investissement | 3317 | 5210 | +57% |
| Avantages fiscaux | 13682 | 15786 | +15% |
| Avantages de taux | 831 | 2283 | +74% |
| TOTAL | 38 160 | 43 525 | +14% |
Note : les prestations sociales concernent les 3 aides personnelles au logement ; les subventions d’investissement concernent essentiellement les aides aux propriétaires occupants pour les travaux de rénovation énergétique (MaPrimeRénov) et les aides aux bailleurs sociaux ; les avantages de taux concernent les prêts à des taux favorables aux bailleurs sociaux pour soutenir la construction de HLM et le PTZ. Enfin les avantages fiscaux concernent la TVA à taux réduit pour les travaux de réparation, les incitations fiscales à l’investissement locatif et les exonérations de taxe foncière et taux de tva réduit pour le secteur HLM.
Le secteur est porté par différents dispositifs d’aides pour 43,5 milliards € soit 1,5% de PIB. Les prestations sociales en composent toujours la moitié. Avec la remontée des taux d’intérêt, ce sont les avantages de taux qui représentent la principale progression, suivis des subventions d’investissement, portés par la remontée des prêts aux bailleurs sociaux et surtout les subventions à la rénovation énergétique (MaPrimeRenov’). L’État est le principal contributeur des aides au logement, avec 32,8 Md€, soit les 3/4 du montant total. Il prend notamment en charge les avantages fiscaux, une large part des prestations sociales. Les subventions versées à la rénovation énergétique sont financées par l’Anah, elle-même financée par les CEE.
Prélèvements obligatoires sur le logement
Même si les prélèvements sur le logement ont reculé de 1,9% en 2023, ils s’élèvent tout de même 97 Mds €. Les comptes du logement distinguent :
- Les prélèvements sur la consommation de service de logement qui sont surtout les taxes liées à l’habitation (tva sur l’énergie, les charges, assurances, taxe d’habitation sur les résidences secondaires). La TVA sur l’énergie et sur les charges en hausse de 6,8% pour 14 Mds €.
- Les prélèvements sur les producteurs de service de logement, en clair les propriétaires, en particulier la taxe foncière, mais aussi l’IFI, la taxe sur les revenus locatifs, la taxe sur les logements vacants. Les prélèvements sur les producteurs de service de logement atteignent 42,4 Md€, soit 43,9 % des prélèvements relatifs au logement. Leur progression s’accentue (+ 8,6 % en 2023, après + 4,9 % en 2022) essentiellement sous l’effet de l’accélération de la taxe foncière (+11,7%) et de la THRS (+34,5%).
- Les prélèvements sur l’investissement, soit les taxes liées à la construction et la commercialisation de logements neufs. Les taxes liées à l’investissement ont chuté de -3,9% avec le recul de la construction
- Les taxes sur les mutations : les DMTO ont reculé de -22,8% avec la baisse des prix de l’immobilier.
Montants en millions d'euros | 2012 | 2019 | 2023 | Evol 2022/2023 en % |
|---|---|---|---|---|
Prélèvements sur la consommation de service de logement | 14 922 | 16 941 | 22 068 | -0,1 |
TVA (énergie, charges) | 10 813 | 12 029 | 14 072 | +6,8 |
Autres taxes sur les produits (taxes sur l’énergie et les contrats d’assurance) | 4 109 | 4 912 | 4 228 | -30,8 |
Taxe d’habitation sur les résidences secondaires * |
|
| 3 768 | +34,5% |
Prélèvements sur les producteurs de service de logement | 26 356 | 33 337 | 34 542 | +8,6 |
Impositions sur les revenus immobiliers (y compris PS) | 5 496 | 7 570 | 8 539 | +0,7 |
Impôt sur la fortune immobilière ** |
| 2 288 | 0 | |
Taxe foncière sur les propriétés bâties | 18 836 | 23 325 | 28 431 | +11,7 |
Taxes sur les charges | 1 857 | 2 318 | 2 785 | +4,8 |
Taxe sur les logements vacants | 167 | 124 | 367 | +129,3 |
Prélèvements sur l'investissement en logement | 12 390 | 15 042 | 15 872 | -3,9 |
Taxes d'urbanisme | 692 | 1 164 | 1 205 | +2,6 |
TVA sur terrains (non récupérée) | 915 | 945 | 1 130 | -7,2 |
TVA sur logements neufs | 6 896 | 6 968 | 7 147 | -6,7 |
TVA sur dépenses d'amélioration et gros entretien | 2 790 | 4 272 | 5 681 | +6,6 |
TVA sur autres frais | 1 097 | 1 693 | 1 629 | -22,1 |
Prélèvements sur les mutations | 11 032 | 15 603 | 19 113 | -22,8 |
DMTO bruts | 8 149 | 13 390 | 12 981 | -22,8 |
Contribution de sécurité immobilière | 174 | 286 | 276 | -22,8 |
Impôt, prélèvements sociaux et taxes sur les plus-values immobilières | 2 709 | 1 927 | 2 184 | -22,7 |
Ensemble des prélèvements (hors Impôt sur la fortune immobilière) | 64 701 | 80 923 | 96 711 | -1,9 |
Note : *La taxe d’habitation n’était pas retenue dans les prélèvements liés au logement, car elle est considérée en comptabilité nationale comme un impôt sur le revenu. En revanche depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est réintégrée dans les prélèvements. ** L’ISF puis l’IFI n’était pas auparavant intégré dans les prélèvements
Depuis 2015, l’évolution des prélèvements relatifs au logement a été plus dynamique que celle de l’ensemble des prélèvements obligatoires. Même en léger recul en 2023, l’évolution des prélèvements logement (hors IFI et THRS) est supérieure à celle des PO dans leur totalité. Après un point haut en 2021, le total représente toujours 7,4% des prélèvements obligatoires en 2023.
A ce niveau de la fiscalité, la France se situe dans les pays qui taxent le plus l'immobilier comme témoigne encore le dernier rapport du CPO sur la fiscalité du logement qui compare sur longue période la fiscalité française à la fiscalité des 22 autres pays de l’OCDE :
Au total selon le rapport du CPO, les impôts récurrents sur la propriété immobilière représentent 2,2% du PIB en 2021 en France contre 1,1% dans l’OCDE, soit 30 milliards € de surfiscalité. On arrive à la même estimation si l’on compare la part de la fiscalité du logement dans le total des prélèvements obligatoires (7,8% en France contre 4,8% en moyenne dans les 33 autres pays de l’OCDE).
