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Emploi et politiques sociales

Logement : raisonnements insalubres

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  Sandrine Gorreri

• Publié le 27 juin 2019 à 11:25
• Mis à jour le 27 juin 2019 à 17:55

Ainsi, on a appris cette semaine, que plusieurs députés LREM avaient déposé un amendement pour interdire à la location les appartements classés F et G en termes de diagnostic énergétique, à l'occasion de la discussion sur la loi énergie-climat"La lutte contre les 'passoires thermiques' divise la majorité et et au sein du gouvernement", Le Monde, 25/06/2019.. Ils s'appuient sur les engagements pour plus d'écologie du Premier ministre à l'occasion de son discours de politique générale et surtout les engagements présidentiels durant la campagne de 2017 :

"Nous allons lancer un grand plan Marshall de la rénovation du bâtiment (…). Les passoires énergétiques seront interdites à la location à partir de 2025 (…). A cette fin, via un fonds public, nous prendrons intégralement en charge les travaux des propriétaires les plus précaires, avec un remboursement au moment de la vente du bien." (site En Marche)

Si le gouvernement a voté contre, bien conscient des blocages qu'une telle proposition pourrait entrainer, la députée de l'Isère, Marjolaine Meynier-Millefert estime que l’objectif de mettre aux normes 500.000 logements par an, dont 120.000 logements sociaux et 150.000 "passoires thermiques", n’a jamais été atteint.

Qu'à cela ne tienne : une proposition alternative a été déposée à l'occasion de la discussion du même projet de loi d'une expérimentation pour que la vente de logements qualifiés de "passoire thermique" (F et G) fasse l'objet d'une retenue pour réaliser des travaux"Et si les vendeurs de biens mal isolés étaient privés d’une partie du prix ?", Le Figaro Immobilier, 25/06/19.. En pratique, en cas de vente d’un logement mal isolé, une part du produit de la vente, ne pouvant excéder 5% du produit total de la vente, serait mise sous séquestre et l'acheteur pourrait s'en servir pour faire réaliser des travaux de rénovation énergétique. Selon les auteurs, "c’est une démarche pragmatique car c’est au fur et à mesure des ventes. On ne dit pas : à partir de telle date, il sera interdit de vendre des passoires thermiques". Une idée séduisante, mais qui soulève des questions : qui vérifie que les travaux ont bien été faits et dans quels délais ? chez qui consigner la somme ?

La proposition, dans un premier temps, envisagée uniquement en zone tendue, pouvait faire craindre que le vendeur ne majore d'autant le prix du bien ou laisse leur logement vacant plutôt que de faire les travaux. Devant les très nombreuses incertitudes soulevées, le gouvernement, en accord avec les parlementaires, souhaite dans un premier temps privilégier l'incitation en mobilisant des aides de l'ANAH, des certificats d'économie d'énergie et les fonds du crédit d'impôt pour la transition énergétique"Passoires thermiques : l'exécutif en passe de trouver un compromis avec la majorité", Les Echos, 260/06/2019.. Dans un deuxième temps, à partir de 2028, serait mise en place une obligation de rénovation des logements classés F et G qui ne bénéficieraient plus du certificat de confirmité.

Autre initiative, venant du Sénat cette fois, sanctionner les propriétaires bailleurs de logements insalubres. C'est le sénateur LR des Bouches-du-Rhône, Bruno Gilles, qui a déclaré son intention de déposer une proposition de loi pour sanctionner ceux qui louent un logement indécent en mettant en place une "police spéciale du logement qui traitera selon une procédure identique de l’ensemble des cas de logements dégradés""Logement insalubre: les propriétaires bientôt traqués par des policiers ?", Le Figaro Immobilier, 12/06/2019., une possibilité offerte par la loi logement que le sénateur veut renforcer en souhaitant que cette compétence soit exercée plutôt par l'EPCI que par le maire. 

Il faut rappeler que le sénateur est élu des Bouches-du-Rhône, où le drame de Marseille et des deux immeubles effondrés de la rue d'Aubagne ayant causé la mort de 8 personnes a frappé les esprits. L'inaction de la mairie avait été pointée du doigt alors que l'insalubrité des immeubles était avérée. Pour aller plus loin contre le logement insalubre, la commission des affaires économiques du Sénat a également formulé deux propositions : l'une pour les syndics professionnels leur permettant de signaler les cas d’immeubles insalubres, dangereux ou non décents, et l'autre pour rendre obligatoire la réalisation dans les immeubles en copropriété de plus de 15 ans d'un diagnostic technique global.

En matière de sanction des bailleurs, l'autre initiative dont on a beaucoup entendu parler c'est celle du maire de Grenoble qui a fait voter un arrêté pour exiger que toute personne expulsée de son logement fasse l'objet d'une mesure de relogement. M. Piolle s'appuie sur plusieurs précédents d'arrêtés "anti-mise à la rue", signés par les maires d’Aubervilliers, Bondy, Bagnolet, La Courneuve, Saint-Denis, Stains et Villetaneuse en Seine-Saint-Denis et qui ont tous été annulés par le tribunal administratif de Montreuil à la demande du préfet. Début 2018, le tribunal a jugé que subordonner toute expulsion à l'obligation d’un relogement ne peut s’interpréter comme faisant "obstacle à l’exécution de décisions de justice""Grenoble interdit d’expulser les mauvais payeurs sans les reloger", Le Figaro Immobilier, le 23/05/2019..

Dernière mesure enfin à revenir dans l'actualité pour limiter le poids de la dépense logement dans le budget des ménages : l'encadrement des loyers qui sera à nouveau appliqué à Paris à partir du 1^er juillet après une première expérimentation qui avait été annulée fin 2017. C'est la loi logement qui a réintroduit cette possibilité sous forme d'expérimentation jusqu'en 2023"Paris : l’encadrement des loyers, c’est reparti !", Le Parisien, 28/05/2019..

Une initiative déjà critiquée puisqu'elle risquerait de décourager l'offre locative et par conséquent de faire monter les prix. L'Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) qui par ailleurs a été chargé par le Préfet de surveiller les loyers parisiens a récemment indiqué que les loyers ont poursuivi leur hausse en 2018 mais n’ont pas dérapé alors même que l'encadrement des loyers avait été annulé"Sans encadrement, les loyers n’ont pas flambé l’an dernier à Paris", Le Figaro Immobilier, 07/06/23019.. De plus, selon un sondage publié en février dernier, près d’un bailleur sur deux se disait prêt à renoncer à louer son logement si les loyers étaient encadrés"Loyers encadrés: 48% des bailleurs prêts à renoncer à louer leur logement", le Figaro Immobilier, le 18/02/2019..

Concrètement, dès lors qu'un locataire signe un nouveau bail, son propriétaire doit respecter un barème : le loyer ne devra pas être supérieur de 20 % du loyer dit « de référence » (ni inférieur à 30 %) calculé par l’Olap, qui donnera les valeurs pour 80 quartiers de la capitale regroupés en 14 zones, selon le type de logement et l’année de construction de l’immeuble. Des majorations de loyers pourront être appliquées en fonction de caractéristiques de localisation ou de confort particulières (terrasse, vue sur la Tour Eiffel...) Autant de dérogatioons qui risquent de conduire à de nombreux contentieux.

En cas de non-respect des plafonds de loyers, le propriétaire risque une amende de 5.000 euros et jusqu’à 15.000 euros s’il s’agit d’une personne morale (agence immobilière ou plateforme), la baisse de son loyer et le remboursement des trop-perçus. À noter également que le locataire peut traîner son propriétaire en justice si les loyers de référence ne figurent pas sur le contrat de location.

Toutes ces initiatives atteindront-elles leur objectif ? On peut en douter :

• On notera la contradiction à vouloir obliger les bailleurs ou vendeurs à faire des travaux pour louer/vendre en même temps que l'on souhaite augmenter l'offre. Ces mesures risquent de bloquer les propriétaires et de les encourager à laisser les logements vacants. Ils ne seront de toute façon pas perdants puisque actuellement les prix des biens immobiliers augmentent continument. Ces mesures risquent de complexifier/ralentir les ventes ou mises en location avec un objectif inverse à la fluidité recherchée, surtout en zone tendue ;
• Sur la performance énergétique des logements, il faut souligner le caractère controversé des diagnostics qui est de toute façon indépendant des capacités contributives du propriétaire et donc de sa volonté de faire des travaux, et aussi de l'usage du logement (une résidence secondaire est sans doute moins prioritaire en termes de travaux) ;
• A l'heure actuelle il n'existe pas beaucoup d'évaluations des retombées des travaux de rénovation énergétique : quel est le rendement réel de ces travaux pour l’occupant ? Ce rendement peut justement être faible, particulièrement en zone tendue où le coût des travaux est plus élevé et les logements plus souvent collectifs et en copropriété.

On mesure en tout cas avec ces différents exemples le déferlement normatif qui s'applique au secteur du logement. Et on peut se demander si l'Etat est aussi exigeant et scrupuleux avec le parc immobilier de ses administrations. 

Quelles seraient les mesures nécessaires ?

Personne ne choisit de loger dans une passoire thermique ou un logement insalubre. Pour résoudre ce problème, surtout en zones tendues, il faut augmenter l'offre locative plutôt que de tout faire pour la décourager.

Cela passe par une fiscalité allégée (voir notre étude "Fiscalité immobilière : le France surtaxée") pour les bailleurs plutôt que la fiscalité punitive actuelle et qui ne cesse de s'alourdir. A Paris, face à la faiblesse du rendement locatif (lié au poids des taxes)"Immobilier : la hausse des prix à Paris écrase le rendement locatif', Le Revenu, 13/06/2019., les bailleurs préfèrent mettre en vente leurs biens, vue l’orientation du marché de l’immobilier. Biens qui disparaissent du marché locatif, car le plus souvent rachetés par le propriétaire occupant.

Cela passe aussi par un encouragement à construire plutôt que de vouloir absolument lutter contre l'étalement urbain. Aujourd'hui la multiplication des normes, s'agissant de la construction, de l'encadrement s'agissant des opérations d'urbanisme et le millefeuille territorial, rendent la construction de plus en plus difficile et coûteuse.

Ces initiatives, si elles sont visibles auprès de l’opinion, particulièrement, alors que s’approchent les élections municipales, n'augmenteront pas l’offre locative mais risque bien au contraire de la freiner.

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