Logement : pourquoi le projet de loi ELAN est bancal
Tous les mercredis, avant le Conseil des ministres, Le Macronomètre, l'observatoire des réformes du gouvernement lancé par la Fondation iFRAP, attribue une note aux réformes d'Emmanuel Macron. La note de la semaine du Macronomètre est présentée dans le Figaro. Cette semaine : 5/10 sur le projet de loi du gouvernement sur le logement.
Incitation, sanction, incitation, sanction... On ne sait plus vraiment où se loge dans cette loi Élan le soi-disant choc d'offre voulu sur le logement par Emmanuel Macron. Le projet de loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique comporte 65 articles, loin, fort heureusement, des 177 de la loi Alur qui avait marqué par son déchaînement normatif et bureaucratique. Voici ce qu'on y trouve.
Sur le volet incitation : simplification du cadre d'urbanisme en zones tendues, mobilisation du foncier public, transformation de bureaux vacants en logements, allégement des normes handicapés, sécurisation contre les recours abusifs contre des constructions…
Sur le volet sanction : réquisition de logements vacants, prévention des expulsions locatives, encouragement de l'expérimentation de l'encadrement des loyers, sanctions contre les locations touristiques abusives…
Plus spécifiquement, sur le logement social : obligation de fusion pour les bailleurs sociaux gérant moins de 15.000 logements, favorisation de la vente de logements sociaux avec un objectif de 40.000 vendus en priorité à leurs occupants, généralisation du système de cotation pour l'attribution des logements sociaux.
Ce texte de loi souffle donc le froid et le chaud sur les bailleurs et les investisseurs.
Sur le volet construction
Sur la définition de zones prioritaires pour l'aménagement et la construction de logements où la délivrance du permis de construire pourrait être transférée à un échelon supérieur à la commune, souvenons-nous que c'est la seule mesure sur laquelle Cécile Duflot a dû reculer dans sa loi Alur.
Sur les normes, et notamment les normes handicapés, on peut saluer le courage du gouvernement de s'attaquer à cette question très sensible aux yeux de l'opinion. Néanmoins, il faut que l'engagement tienne dans la durée et pour l'ensemble des normes, notamment écologiques.
Quant à la mobilisation du foncier public, celle-ci ne doit pas conduire à un excès d'optimisme : cette mesure a déjà de nombreuses fois été proclamée dans de précédents projets de loi et vient récemment d'être critiquée par la Cour des comptes pour son coût pour les finances publiques.
Sur le volet parc social
Sur la mobilité dans le parc social, renforcer l'examen des ressources est une bonne chose, mais le secteur social reste marqué par le droit au maintien dans les lieux. Si la mesure ne doit prévoir que le réexamen, cette règle est en principe déjà la norme dans le monde des bailleurs sociaux…
L'encouragement à la vente avec un objectif de parvenir à 40.000 ventes annuelles dans le parc social aux locataires ou autres bailleurs, est un objectif ambitieux (mais aussi un marronnier), étant donné toutes les contraintes qui reposent sur ces ventes et en premier lieu le respect des 25% de logements sociaux dans les zones urbaines, sur lequel le gouvernement, à tort, ne souhaite pas revenir.
Sur les mesures de facilitation comme la transformation des bureaux en logements, même si l'intention annoncée est bonne, l'obligation de respecter les 25% de logements sociaux n'incite pas les propriétaires à transformer leurs bureaux en logements. Et quand on entend les items réquisition, surtaxe et encadrement des loyers, il y a clairement de quoi refroidir les bailleurs.
L'ensemble, bancal, ne paraît donc pas encore de nature à transformer la politique du logement. Surtout, il ne contient pas un signal fiscal fort à l'intention des propriétaires bailleurs. Si l'on souhaite que les bailleurs institutionnels et les bailleurs privés s'engagent à construire, acheter et louer plus de logements, on ne peut pas occulter le poids de la fiscalité immobilière qui frappe au premier chef les propriétaires bailleurs et les a peu à peu dégoûtés. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : la taxation de l'immobilier est passée de 37 milliards d'euros en 2000 à 69 milliards aujourd'hui (50 milliards de plus qu'en Allemagne).
Au contraire, entre la création de l'impôt sur la fortune immobilière, l'exclusion des revenus fonciers du prélèvement forfaitaire unique et l'augmentation de la CSG sur les loyers, on reste dans un cadre fiscal ultra punitif. Et cela risque de continuer puisque le message porté par le gouvernement associe très souvent l'immobilier à la rente et laisse présager une augmentation importante des taxes foncières dans les prochaines années (en remplacement de la taxe d'habitation ?). De quoi freiner l'élan.
