Logement : la "bombe sociale" de demain ?
Dans le secteur du logement, de nombreux indicateurs sont au rouge : taux du crédit qui augmentent, pouvoir d’achat immobilier en régression, prêts bancaires à l’accession en baisse, inflation continue des coûts de construction et des prix du foncier, surcoût de construction du neuf estimé à +7 % avec la norme RE 2020, affaiblissement des dispositifs de soutien à l’accession et à l’investissement locatif (nouveau dispositif Pinel), prix élevés faiblement en repli, construction en recul... Autant d’éléments qui font craindre une crise profonde.
La Première ministre dans sa feuille de route des 100 jours a d’ores et déjà annoncé un certain nombre de mesures pour aider les collectivités à construire en zone tendue. Elle souhaite aussi mobiliser la Caisse des dépôts.
Dans le cadre du Conseil national de la refondation, le ministre du Logement doit livrer ses recommandations issues des propositions des groupes de travail. La plupart des préconisations relèvent de la simplification et de l’amélioration des aides et dispositifs fiscaux. D’autres propositions introduiraient des changements majeurs, comme l’encadrement des prix du foncier, l’instauration dans certaines zones d’une densité minimale pour les nouvelles constructions, afin de limiter l’étalement urbain, ou encore des incitations financières pour les maires bâtisseurs, ou la création d’un statut du bailleur privé. La Fondation IFRAP suggère de ne pas en rajouter avec des réglementations qui contribuent déjà à paralyser le marché du logement.
Interrogé récemment, le Président du Medef déclarait « ce que je vois, c'est des entreprises qui fonctionnent, une économie qui tient plutôt bien. À l'exception d'un problème de logement. La construction neuve est en train de ralentir à toute vitesse. L'année 2023 ne va pas être bonne et l'année 2024 va être catastrophique », évoquant même « une bombe à retardement ». Il faut rappeler que le BTP emploie 1,592 million de salariés en France au quatrième trimestre 2022[1]. Comme en écho au patron du Medef, le ministre du Logement, Olivier Klein, récemment auditionné au Sénat, annonçait "la situation n’est pas bonne", n’hésitant pas à parler de "bombe sociale de demain!" Véronique Bédague, PDG de Nexity, premier groupe de promotion immobilière français parle elle d’un « choc d’une violence folle ». Il faut dire qu’en moins d’un an de nombreux nuages se sont amoncelés sur le secteur du logement, frappant autant l’offre que la demande. Un sujet d’inquiétude, car selon l’INSEE, le logement représentait en moyenne 22 % des dépenses des 20 % des ménages les plus modestes devant l'alimentation (18 %), les transports (14 %)[2].
Du côté de l’offre, on constate plusieurs signaux négatifs
Concernant l'évolution de la construction à l’échelle nationale, en 2022, 482 200 logements ont été autorisés à la construction, soit 14 300 de plus qu’en 2021 (+ 3,1 %)[3]. Mais dans le même temps, on estime que 376 200 logements ont été mis en chantier, soit 14 200 de moins (- 3,7 %) que sur l'année 2021. (Principalement -10,6 % en Île-de-France)[4]
Grégory Monod, Président du Pôle Habitat FFB, a dressé un bilan des marchés du logement neuf[5] : « Le marché de la maison neuve en secteur diffus chute violemment de 31,3% en 2022 et même de 38,2% au dernier trimestre (en glissement annuel). Avec 96 000 ventes brutes, il s’agit du pire exercice des seize dernières années. L’habitat individuel groupé s’écroule également de 22,2%, à 6 100 ventes, pire millésime des vingt-deux dernières années. Quant au logement collectif, les ventes aux particuliers se contractent de 14,1% sur 2022 et même de 30,4% au dernier trimestre (en glissement annuel). Avec 96 000 ventes, elles reculent au niveau de 2020, marquées par les confinements dus au Covid-19. Les ventes en bloc en collectif enregistrent pour leur part un nouveau recul de 21% sur 2022. Ainsi, tous segments confondus, 71 000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année.»
On retombe à des niveaux bas sur le nombre de logements autorisés[6].
Les raisons du ralentissement dans la construction neuve
Les principales raisons du ralentissement dans l’immobilier résident dans la hausse des coûts de production due à l’inflation, la hausse des taux d’intérêt des emprunts, et de l’impact des nouvelles réglementations énergétiques. À cela s’ajoute la difficulté d’obtention des permis de construire avec la directive « zéro artificialisation nette » et le fait que les coûts de production dans la construction ne cessent d’augmenter depuis 2020 : + 16 % en l’espace de 2 ans[7].
- L’impact des nouvelles réglementations énergétiques :
La réglementation environnementale RE2020 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 devrait entraîner une hausse supplémentaire de 5% sur le coût des appartements neufs selon la Fédération française du bâtiment (FFB). Le Parlement européen a aussi fait passer une directive qui oblige les logements neufs à être à émission nulle dès 2028, et d’ici 2028 tous les nouveaux les bâtiments devront être équipés de technologie solaire, seulement si cela est possible d’un point de vue technique et économique. Autre mesure contenue dans cette directive : les propriétaires occupants devront rénover leur logement avant de le vendre. Les logements classés F et G devraient passer à la E puis D entre 2030 et 2033 pour pouvoir être vendus. À défaut, le vendeur subirait une décote.
Autant de contraintes qui vont d’une part, rendre le logement neuf de plus en plus cher. Ces dernières années, l'ajustement s'est surtout fait sur la taille des habitations : en Île-de-France, par exemple, la superficie moyenne des logements neufs a perdu 9 mètres carrés en vingt ans, indiquait l'Institut Paris Région cité dans le quotidien Les Échos.
Pour Philippe Plaza, le directeur général d'Eiffage Immobilier, également cité par Les Échos, « au mieux, nos prix vont stagner. Mais nous ne pourrons pas relancer le marché par une baisse de prix. Nous pouvons faire des bâtiments très écologiques, mais ce n'est pas satisfaisant s'ils deviennent uniquement réservés à des ménages aisés. Nous avons un vrai défi à relever autour du logement abordable ». Les acheteurs se sont davantage tournés vers le marché ancien où les prix se sont envolés.
- Réduction des permis de construire :
En France, il faut compter 7 ans entre le moment de la décision de construire et l'emménagement des nouveaux habitants. En Allemagne, il faut 4 ans en moyenne.
Une des difficultés vient de l’application de la directive ZAN (zéro artificialisation nette) pour la délivrance de permis de construire. Une proposition de loi visant à faciliter la mise en œuvre a été adoptée au Sénat le 16 mars 2023[8]. Le texte déposé par plusieurs sénateurs veut réformer et assouplir le dispositif, tant décrié par les élus locaux. Il a été transmis à l'Assemblée nationale le 17 mars 2023 en 1° lecture[9].
Certaines mairies acceptent aussi de céder leur foncier moins cher si le promoteur s'engage à limiter ses prix de vente. Mais les collectivités misent le plus souvent sur leur patrimoine immobilier pour faire rentrer de l'argent dans les caisses.
- L’impact indirect de la réglementation sur les logements sociaux :
Dans certaines zones (urbaines ou à urbaniser), le PLU peut désormais délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements devront comporter obligatoirement des catégories de logements locatifs, notamment sociaux. Le zonage est plus ou moins large sur lequel un programme de construction de logements doit obéir aux contraintes fixées par le PLU (objectifs de mixité sociale). Ainsi, à Marseille par exemple, le PLUI présenté par la métropole avait abaissé à 30 logements le seuil à partir duquel les promoteurs immobiliers ont l’obligation de réaliser 30 % de logements sociaux. Auparavant le seuil était fixé à 100 logements. Toutefois, alors que le maire, B. Payan souhaitait que cette obligation s’applique à toute la ville, la présidente de la métropole l’a limité aux zones de bonnes dessertes. Dans le PLU de Paris, la servitude « logement social » impose dans une zone identifiée comme déficitaire en logement social, que tout projet comportant plus de 800 m² de surface de plancher d’habitation affecte au logement social au moins 30 % de la surface d’habitation prévue. Si cette obligation introduite dans certains PLU a permis de concilier les intérêts des bailleurs sociaux et des élus souhaitant atteindre rapidement le seuil des 20% puis 25% de logements sociaux (loi SRU) et les intérêts de promoteurs qui en pouvant vendre jusqu’à la moitié de leur opération de promotion directement à des bailleurs sociaux, ce dispositif suscite aussi des effets pervers : les promoteurs augmentent alors les prix des logements en accession à la propriété pour effectuer une « péréquation », un phénomène bien réel dans des villes très chères comme Paris, ou lorsque le foncier a été payé au prix fort et qu’il faut l’amortir dans le bilan de l’opération de promotion.
Et du côté de la demande ?
- La hausse des taux d’intérêt des emprunts :
Avec un taux d’usure (revu maintenant tous les mois) à 4,52 % en mai 2023 (pour les prêts de 20 ans et plus) devraient permettre de débloquer des dossiers de demande de crédit, mais une hausse des taux de crédits se profile aussi dans la foulée. Les premiers touchés seront les primo-accédants. Cela se traduit par une capacité d'emprunt en baisse avec comme conséquences acheter un bien plus petit ou apporter davantage d'apport. Un prêt sur 20 ans se négocie en moyenne vers 3,35 %, 3,49 % sur 25 ans en région Parisienne.
- La diminution du nombre de prêts[10] :
À cela s’ajoutent des contraintes réglementaires qui pèsent sur les banques : celles-ci ne peuvent prêter si le taux d’effort dépasse 35 %. Cette règle est en ce moment très critiquée bien qu’elle protège contre le surendettement. Bruno Le Maire a récemment rappelé que les banques ont toutefois la possibilité de dépasser cet encadrement dans 20% des dossiers traités et il souhaite assouplir cette condition qui fait l’objet de discussion avec le gouverneur de la Banque de France.
Néanmoins, avec l’inflation élevée que nous connaissons, il peut y avoir un effet négatif sur le pouvoir d’achat des ménages, avec un risque sur le remboursement des prêts immobiliers. Cependant, en France où les crédits immobiliers sont majoritairement à taux fixe, les risques sont moins élevés que dans d’autres pays d’Europe, l’Espagne par exemple, où avec des prêts majoritairement à taux variables, les emprunteurs sont dans une situation très difficile.
La conséquence est que les ménages modestes et les classes moyennes sont progressivement exclus de l’accession à la propriété, mais aussi de la location : d’abord à cause du risque qui pèse sur l’investissement locatif.
Autre mesure à l’effet significatif : la réglementation sur les « passoires thermiques » qui seront progressivement retirées du marché locatif sauf à ce que les propriétaires fassent les travaux de rénovation. Mais, malgré les aides, les propriétaires-bailleurs n’ont pas toujours les moyens de régler la facture de la remise aux normes. Selon un sondage mené par la Fédération nationale de l’Immobilier dans le parc que ses adhérents administrent, 26% de leurs clients bailleurs propriétaires de « passoires énergétiques » envisagent de les vendre plutôt que de les rénover avant de les relouer. Plus de 410 000 logements seraient ainsi susceptibles d’être retirés du marché de la location.
- Le risque pour l’investissement locatif :
Un rendement locatif moyen est estimé à 2,6%. Mais avec la hausse du crédit, les hausses de la taxe foncière, l’attrait moins intéressant de la loi Pinel, l’alourdissement des charges locatives dû à l’inflation, la contrainte d’impayés de loyer en raison de la baisse de la solvabilité des locataires (chômage, inflation), la hausse des impôts immobiliers liés au déclaratif sur l’espace des impôts, la crainte d’une moins-value en cas de revente, tout cela fait craindre que les investisseurs se détournent de l’immobilier pour investir « sans risque » dans des obligations à 4% en direct ou des fonds structurés à 5,15%. Placer aussi sa trésorerie sur un comte à terme (CAT) pour quelques mois en attendant de voir l’évolution du marché immobilier. Certaines banques proposent des CAT de 5 ans à taux progressif rapportant 4 % brut.
Mettre à profit la rénovation énergétique pour mettre sur le marché des locations abordables répondant aux meilleurs critères énergétiques
Bénéficier d’un appartement neuf bien isolé à loyer plafonné dans une zone urbaine ou tendue permet à une classe moyenne de bien se loger tout en réduisant sa facture énergétique et de regagner en pouvoir d’achat. Nous assistons cependant à la fois à un défaut d'offre (diminution des permis de construire et augmentations des coûts) et à un défaut d'acquéreur (diminution du pouvoir d’acquisition immobilière avec la hausse des taux d'intérêt).
Confronté à des vents contraires, le secteur du logement n’a pas besoin de plus de réglementation qui comme on le voit est nombreuse et produit de nombreux effets sur la disponibilité du logement. Les pouvoirs publics doivent garantir une sécurité fiscale à la fois pour les promoteurs qui ont besoin de stabilité pour lancer un programme immobilier demandant du temps, mais aussi pour les particuliers qui doit prévoir d'investir dans un bien de longue durée.
En particulier, il serait souhaitable d’encourager l’investissement locatif plus que de le pénaliser. Cela suppose de revoir la taxation sur les revenus locatifs particulièrement défavorable en France comparée aux autres pays (voir encadré). Le logement neuf "défiscalisé" permet aussi de fournir un logement locatif intermédiaire à une catégorie de locataire de la classe moyenne qui ne rentre pas dans les critères d’admissibilité du logement social et ne disposant pas des revenus nécessaires pour pourvoir prétendre à un logement de standing dans le parc privé libre, encore moins pour se positionner sur une acquisition.
Les incitations fiscales à l’investissement locatif type Pinel restent encore le principal pourvoyeur de logements intermédiaires, complémentaire vis-à-vis des investisseurs institutionnels et des bailleurs sociaux. L’investissement immobilier locatif restant le deuxième placement préféré des Français derrière le livret A, même si les aides représentent pour l’État un coût, il faut considérer de les renforcer pour accélérer la rénovation énergétique. À cette incitation, il serait bien de repenser le format du PEL (Plan d’épargne logement) où le taux brut de 2% taxé à 30% rapporte 1,4 % (pour une inflation à 6%). Depuis janvier 2023, le taux du PEL est passé de 1% à 2%, mais avec un prélèvement forfaitaire unique au taux de 12,8% en plus des prélèvements sociaux à 17,2 %)! Il serait bon aussi de prévoir un prêt associé : en Allemagne, le principe de l’épargne-logement allemande est simple. Si vous épargnez 10.000€, vous avez le droit d’emprunter 15.000€ à un taux inférieur à 2,5% (à un taux inférieur au taux normal de crédit). Cela permet donc d’emprunter 15.000€ et de disposer 25.000€ comme apport personnel[11].
L’Europe est confrontée à une pénurie de constructions neuves. Une étude sur la fiscalité immobilière, réalisée en 2014 par le cabinet FIDAL[12] pour la fédération des promoteurs immobiliers de France, montrait que les taxes et impositions grevant l’acquisition d’un logement représentaient 27% du prix. Une fois de plus, la France était championne d’Europe, loin devant le Royaume-Uni (20%), la Belgique (17%) et surtout l’Allemagne (10%)[13]. Allemagne L’Allemagne est atteinte aussi par la crise immobilière. Selon l'Office fédéral de la statistique, les commandes de construction résidentielle ont chuté de 21 % en valeur nominale en décembre. En termes réels, cela signifie une baisse d'environ 32 % par rapport à l'année précédente. Les coûts élevés du financement et des matériaux de construction continuent de freiner la volonté d'investir[14]. Toutefois, le marché immobilier allemand attire les d’investisseurs, car c’est un marché stable et les prix de l’immobilier en Allemagne sont inférieurs de 20% à 30% pratiqués à ceux de la France en raison d’une meilleure répartition géographique sur le territoire. D’où des rendements locatifs nets plus élevés qu’en France en raison des coûts d’acquisition plus faible, un taux d’imposition allégé, une taxe foncière payée par le locataire, pas de CSG ni de CRDS et une procédure d’exclusion facilitée. Belgique |
[1] (source INSEE) représente 5,9 % des emplois.
https://www.insee.fr/fr/statistiques/3532289?sommaire=3530678
[2] Source INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4764315#:~:text=Pour%20les%20m%C3%A9nages%20propri%C3%A9taires%20ou,un%20%C3%A9cart%20de%203%20points
[3] (Selon le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires - Commissariat général au développement durable)
[4] Statinfo - construction de logements (developpement-durable.gouv.fr)
[5] Face à l'urgence, le Pôle Habitat FFB appelle à un "bouclier logement" (polehabitat-ffb.com) conférence de presse du jeudi 23 février 2023
[6] https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/010598527#Graphique
[7] https://www.insee.fr/fr/statistiques/2015347#graphique-figure1
[8] http://www.senat.fr/leg/tas22-076.html
[9] https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/dossiers/DLR5L16N46880
[10] Source : L’observatoire Crédit Logement / CSA https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/
[11] Statinfo - construction de logements - bilan annuel (developpement-durable.gouv.fr)
[12] Source : Étude sur la fiscalité immobilière en Europe réalisée par le cabinet FIDAL pour la fédération des promoteurs immobiliers de France. Voir plus de détail dans notre étude sur la fiscalité immobilière 2018 : https://www.ifrap.org/budget-et-fiscalite/fiscalite-immobiliere-la-france-surtaxee
[13] https://medias.businessimmo.com/default/0001/65/64107/fidal_etude_sur_la_fiscalite_immobiliere_en_europe_20102014_synthese.pdf
[14] Startseite - Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V. (zdb.de)
[15] Source Immoweb.be Immobilier en Europe : des prix à la hausse, mais des capitales en perte de vitesse (immoweb.be)
[16] Source : Baromètre immobilier : Comment a évolué le marché en 2022 ? | Notaire.be - Actualités
[17] Source : Marché immobilier en janvier et février 2023 : le refroidissement se poursuit | Notaire.be - Actualités
