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Emploi et politiques sociales

Il faut abolir les quasi-monopoles et les rentes des bailleurs sociaux !

Blocage des loyers, réquisition des logements vacants, reconversion de logements intermédiaires en logements sociaux, préemption d’immeubles, obligation pour les communes d’augmenter le nombre de logements sociaux : ces dernières années ont été marquées par un déchaînement normatif et bureaucratique en matière de logement. Et cela en utilisant une partie de l’épargne des Français, immobilisée pour financer des logements sociaux qui représentent 17 % du parc de logements, c’est-à-dire plus de deux fois la moyenne au sein de l’Union européenne (8,6 %), et beaucoup plus qu’en Italie (5,3 %) et en Allemagne (4,6 %). La France dépense plus de 40 milliards par an pour le logement, soit 2 % du PIB, alors que la moyenne européenne est de 1 %.

Le résultat n’est pourtant pas à la hauteur de cet effort collectif. Le logement est en France victime d’une captation par les gestionnaires du logement social grâce à leur bras armé préféré, la loi « solidarité et renouvellement urbain » (SRU). La crise du logement est un phénomène très loin d’être une réalité sur tout le territoire. Le taux de vacance des logements, qui est en moyenne nationale de 1,6 %, atteint dans certains territoires près de 10 %. Dans ces zones, les bailleurs sociaux passent même des annonces sur Le Bon Coin pour trouver des locataires. Dans les 4/5 du territoire, le quota de logements sociaux exigé par la loi SRU est donc inutile.

En revanche, dans les zones tendues, la puissance publique est incapable de trancher entre loger les plus pauvres et « faire de la mixité sociale » - ce qu’elle ne sait pas faire. Résultat : 64 % des Français se retrouvent éligibles au logement social. Pour un couple avec deux enfants à Paris, le plafond de revenus mensuel est de 5 860 euros dans un logement PLS (et ils peuvent y rester si leurs revenus ne dépassent pas ensuite 150 % du plafond, soit 8 790 euros par mois).

D’où un paradoxe stupéfiant. En zone urbaine, les locataires les plus pauvres (premier décile de revenus) sont majoritairement logés dans le parc privé tandis que 25 % des occupants de logements sociaux appartiennent aux cinq derniers déciles de revenus. Dès lors, la construction de logements sociaux est une fuite en avant : il en faut toujours plus. Entre 1985 et 2011, on observe une augmentation de 53 % du parc social. Sur la même période, les bailleurs privés ont été peu à peu dégoûtés (+1%).

La cause ?

CSG, CRDS, TH, TFB, TFNB, ISF, TVA, droits de mutation, droits de succession : la fiscalité pesant sur le logement privé est passée de 37 milliards d’euros en 2000 à 63 milliards en 2013. Pendant ce temps, les offices HLM bénéficient de nombreuses exonérations. Exonération d’IS et absence d’imposition des plus-values de cession d’actifs, TVA à 5,5 % sur la construction neuve et sur les gros travaux, exonération de taxe foncière pendant vingt-cinq ans sur les constructions neuves ou sur les acquisitions-améliorations, abattement de taxe foncière pour les logements situés en ZUS, exonération de droits de mutation pour les cessions d’immeubles entre organismes HLM… Autant d’avantages qui en font des concurrents largement déloyaux pour les bailleurs privés.

Avec la loi SRU renforcée en 2012 (passage de 20 à 25 % de logements sociaux pour toutes les communes de plus de 3 500 habitants et de plus de 1 500 en Île-de-France) et aujourd’hui le projet de loi « égalité et citoyenneté », qui prévoit que le préfet puisse se substituer aux maires récalcitrants à construire en délivrant lui-même les permis de construire, qu’un quart des attributions réalisées en dehors des « quartiers » soit réservé aux demandeurs de logement les plus pauvres et que l’on module les loyers en fonction de leurs revenus, c’est une nouvelle étape de franchie dans la bureaucratisation du logement, ce que Manuel Valls appelle pudiquement « une politique de peuplement ». Cette politique, non exempte d’arrière-pensées clientélistes, a conduit certaines communes à concentrer le parc social : 59 % à Stains, 57 % à Bobigny, 56 % à Villetaneuse, 56 % à Sarcelles, 54 % à Villiers-le-Bel. Qui peut dire que la politique du logement dans ces quartiers s’illustre par un succès ?

Il est temps de sortir de cette politique du tout-logement social en remettant en cause le monopole des HLM. On a trop longtemps stérilisé l’épargne des Français en canalisant subventions et prêts sur fonds du livret A. François Hollande lui-même a déclaré : « Il y a d’ailleurs trop de bailleurs sociaux. Il faudrait qu’on fasse un travail de simplification, de réduction. » On compte en effet 500 organismes qui gèrent l’ensemble du parc social. La multiplication des organismes augmente les risques d’abus, comme l’ont montré les enquêtes de la mission d’inspection du logement social, qui dénoncent « des rémunérations de dirigeants déplafonnées sans contrôle et parfois disproportionnées », « des conflits d’intérêts, des mises en concurrence insuffisante ». Récemment le premier bailleur social d’Île-de-France, Paris Habitat, a été épinglé. De source officielle, la trésorerie des HLM tourne autour des 10 milliards d’euros et le bénéfice autour de 9 % des loyers en moyenne. Les frais de gestion (hors frais de maîtrise d’ouvrage immobilier) sont aussi coquets et représentent 22 % des loyers, soit plus de 4 milliards d’euros par an.

À l’abri de la concurrence, le mouvement HLM s’est révélé particulièrement efficace lorsqu’il s’est agi de préserver son écosystème, et ses intérêts. À tel point qu’il fait aujourd’hui figure d’exception dans le paysage européen. En Allemagne, plus de 1 million de logements sociaux, propriétés des villes ou des Länder, ont été vendus à des investisseurs. Il faut dire que le rendement d’un investissement locatif est de 23 % supérieur en Allemagne par rapport à la France. Au Royaume-Uni, 2 millions de logements sociaux ont été vendus à leurs locataires dans le cadre du « right to buy » mis en place par les conservateurs et fortement encouragé ensuite par les gouvernements travaillistes.

Simplification des structures, simplification des financements, baisse de coûts de gestion, il est temps de poser la question de la réforme du logement social. Cela passera par la réduction du nombre d’offices de 500 à 13 (un par région), l’alignement du statut fiscal des offices HLM sur le droit commun des sociétés en les soumettant à l’IS et aux taxes foncières. Cela passe aussi par la vente de leurs logements aux locataires qui le souhaitent ou ont dépassé les plafonds de revenus. Un peu de variété dans la gestion du logement - social et intermédiaire - est une urgence pour la France. Le sujet du logement ne doit plus être accaparé par les bailleurs sociaux et leurs groupes de pression.

Cette tribune a été publiée dans les pages Opinions du Figaro du 20 avril 2016.