Gestion du logement social : André Yché, directeur d'HLM, prône la révolution
André Yché dirige la Société Nationale Immobilière (SNI) depuis plus de dix ans. Avec ses 300.000 logements sociaux, cette filiale de la CDC (Caisse des Dépôts et Consignations) est le propriétaire du plus important parc de HLM et assimilés de toute la France. Il faut croire que cet ancien commandant d'escadrille a conservé son audace de pilote de Mirage pour oser publier ce brûlot revigorant. Surtout sur un sujet où tant se cachent derrière un affichage de bons sentiments pour conserver leurs pouvoirs ou leurs places. Souhaitons qu'André Yché dispose d'un bon parachute car son dernier opus « Logement, habitat & cohésion sociale » prône rien moins qu'une révolution dans la gestion du logement social.
Les principales propositions de ce petit livre de 133 pages étaient déjà contenues dans une "note blanche" confidentielle à destination de l'Elysée, qui avait naturellement fuité début 2010 et fait scandale. Le nouveau texte, approfondi, fournit à la fois les mesures proposées et les démarches de terrain et intellectuelles qui ont amené l'auteur à ces solutions. Et pour commencer, André Yché annonce le défi posé par le logement :
« Comment, tout en s'inscrivant dans le jeu du marché du logement, dont il est admis qu'il favorise une répartition optimale des biens en termes de mobilisation des énergies productives, instaurer le filet de sécurité qui rend acceptable par tous, y compris les perdants, la règle d'airain du libéralisme ? »
Des propositions concrètes qui ébranlent le monde HLM et politique
Supprimer le droit au logement HLM à vie
Favoriser au contraire le parcours résidentiel des ménages
« Contre toute logique, le droit au maintien dans un logement HLM, disposition protectrice des insiders (personnes en place), n'a pas été purement et simplement abrogé lors de l'adoption de la loi DALO destinée aux outsiders (personnes en liste d'attente), démontrant ainsi les conséquences du flou idéologique sur la cohérence des dispositions législatives et réglementaires. »
Vendre 10 % des HLM à leurs locataires
André Yché explique même comment faire puisque les organismes HLM prétendent qu'ils n'arrivent pas à trouver des acheteurs.
« Le point clé du parcours résidentiel, c'est l'accession à la propriété. Pour que celle-ci soit ouverte au plus grand nombre dans le contexte décrit ci-dessus, il faut mettre en vente des logements deux fois moins chers que les logements actuellement commercialisés : les seuls logements qui remplissent ces conditions, ce sont les logements HLM en grande partie amortis, après vingt-cinq ans d'exploitation. »
Construire des HLM là où les personnes en ont besoin
Les logements sociaux sont nombreux dans le Nord et dans l'Est, alors que les besoins sont dans le Sud, les très grandes villes et une partie de l'Ouest. Mais les organismes HLM des régions bien dotées continuent à construire pour survivre. Au contraire, les régions où la situation est tendue manquent de moyens.
« Chacun des 800 organismes dont la taille moyenne est inférieure à 5.000 logements produit les logement. (…) Le quart seulement de la production HLM est réalisé sur les marchés tendus. (…) L'essentiel de la production est localisée, non pas en fonction des besoins, mais là où sont implantés les organismes les plus riches et les plus puissants. »
Regrouper les petits offices HLM
Les petits organismes HLM n'ont pas la compétence nécessaire pour gérer leurs finances et leur parc. Encore moins pour une gestion fine des parcours résidentiels de leurs locataires.
Lire aussi notre dossier de fond sur le logement social Logement social et HLM, comment sortir de l'impasse
Introduire des mécanismes de gestion privée dans les organismes HLM
« La seule manière réaliste et pertinente de dynamiser le logement social, c'est d'instiller des mécanismes de gestion privée dans son exploitation. (…) D'une manière générale, conforter la logique entrepreneuriale chez les opérateurs immobiliers globaux d'intérêt général passe par le renforcement du rôle de l'actionnariat (les share-holders) par rapport à celui des autres parties prenantes (les stake-holders). L'Etat, les collectivités territoriales, les associations de locataires, les représentants des salariés expriment des attentes légitimes, mais la gouvernance d'une entreprise doit, d'abord, se conformer aux fondamentaux de l'économie, sauf à perdre ses qualités essentielles. »
Des analyses qui justifient ces mesures concrètes
A côté de ces propositions concrètes visiblement tirées de sa connaissance de la nature humaine et de son expérience de gestionnaire de 300.000 logements sociaux, André Yché fournit une base théorique à ses positions. A la fois par de brèves citations et analyses des positions de penseurs très divers (Emmanuel Mounier, John Stuart Mill, David Hume, John Locke, John Rawls, Karl Marx, Amartya Sen, Fondation Abbé Pierre …), et par ses réflexions personnelles sur le sujet. Tout un chapitre est par exemple consacré à l'analyse du conflit entre droit de propriété et droit au logement dans les textes fondateurs de la République (Constitution et Lois) que ce soit dans le secteur privé ou dans le secteur social HLM.
Son point de vue est sans doute que sans support théorique, le pragmatisme ne peut aboutir qu'à la confusion actuelle. Les lois récentes (Quillot, Besson, Dalo) qui régissent le logement privé et public en France le prouvent.
« Contre toute logique, le droit au maintien dans un logement HLM, disposition protectrice des insiders (personnes en place), n'a pas été purement et simplement abrogé lors de l'adoption de la loi DALO destinée aux outsiders (personnes en liste d'attente), démontrant ainsi les conséquences du flou idéologique sur la cohérence des dispositions législatives et réglementaires. »
On aurait aimé qu'André Yché soit plus sévère envers les responsables politiques locaux qui utilisent les HLM dans un but clientéliste et envers la CDC (Caisse des Dépôts et Consignations). Bénéficiaire automatique de fonds très importants notamment du Livret A, cet organisme est à l'abri de toute concurrence dans le domaine du financement du logement social. Résultat, ses performances sont très difficiles à évaluer, que ce soit en termes de gestion financière de ces fonds et surtout en termes d'utilité des logements HLM qu'il finance. Mais ce livre brise déjà assez de tabous pour souhaiter qu'il soit largement lu, et étudié puis mis en application par nos responsables politiques.
