La nouvelle imposition des plus-values immobilières
La loi de finance rectificative qui vient d'être votée ne modifie pas le mode de calcul de la plus-value mais change le calcul de l'assiette et le taux d'imposition des plus-values immobilières.
La plus-value brute est toujours égale à la différence entre le prix net de cession (prix diminué des frais engagés pour réaliser la vente) et le prix total d'acquisition (prix majoré des « frais de notaire ») majoré du coût des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration non déduits ( au bout de 5 ans est admis un coût de travaux forfaitaire de 15% du prix d'acquisition) ; il n'y a pas de prise en compte de l'inflation.
Le taux total de taxation passe de 19% d'impôt + 12,3% de prélèvement sociaux à 19% + 13,5%.
L'essentiel de l'augmentation attendue des recettes provient de la modification du calcul de l'assiette :
anciennement : plus-value brute diminuée de 1000€ puis de 10% par année de détention à partir de la 6ème,
nouvellement : plus-value brute diminuée de 2% par an de la 6ème à la 17ème année, puis de 4% / an de la 18ème à la 24ème année et de 8% / an de la 25ème à la 30ème année.
A première vue on en conclut que la durée de détention pour qu'une plus-value soit exonérée passe de 15 ans (achat en 1996) à 30 ans (achat en 1981). Mais en remontant jusqu'en 1981, on réintroduit dans la période de calcul les années de forte inflation de 1981 à 1995 alors que le calcul de la plus-value brute est fait depuis 2004 sans prise en compte de l'inflation.
Il est difficile de calculer l'inflation sur 30 ans. On peut en avoir une approximation en raccordant les coefficients d'érosion monétaire publiés pour le calcul des plus-values immobilières à long terme réalisées en 2003 (dernière année du système précédent avec prise en compte de l'inflation) qui vont en décroissant de 2,00 pour 1981 à 1,00 en 2003 et l'indice de revalorisation des pensions alimentaires, base 100 en 1998 qui était de 106,3 en janvier 2003 et atteint 122,6 en août 2011, soit un coefficient de 1,153 entre début 2003 et 2011.
Il en résulte que pour un bien acheté 100 en monnaie courante, le prix de revient réel en 2011, inflation comprise, est de 108 pour un achat il y a 5 ans, 118 pour un achat il y a 10 ans, 126 pour 15 ans, 137 pour 20 ans, 161 pour 25 ans et 230 pour 30 ans (hors incidence des travaux éventuels).
| Année | Durée | Valeur 2011 | Prix de revient fiscal % | PV taxable ancien système | PV taxable nouveau système |
|---|---|---|---|---|---|
| 2006 | 5 ans | 107,8 | 100 | 100 | 100 |
| 2005 | 6 ans | 109,8 | 100 | 90 | 98 |
| 2001 | 10 ans | 117,9 | 100 | 50 | 90 |
| 1996 | 15 ans | 125,7 | 100 | 0 | 80 |
| 1994 | 17 ans | 130,0 | 100 | 0 | 76 |
| 1991 | 20 ans | 137,2 | 100 | 0 | 64 |
| 1987 | 24 ans | 155,7 | 100 | 0 | 48 |
| 1986 | 25 ans | 161,4 | 100 | 0 | 40 |
| 1982 | 29 ans | 206,4 | 100 | 0 | 10 |
| 1981 | 30 ans | 230,6 | 100 | 0 | 0 |
La différence entre la valeur 2011 inflation comprise et le prix de revient fiscal toujours fixé à 100 constitue une plus-value fictive due à l'inflation qui est taxée au taux de taxation multiplié par le % d'assiette taxable. Cette imposition « indue » frappait dans l'ancien système environ 9% du prix d'achat entre 5 et 10 ans de détention soit une taxation d'environ 3% de ce prix et décroissait rapidement ensuite grâce à l'abattement. Dans le nouveau système la taxation indue dépasse 5% du prix d'achat dès 10 ans, 9% au bout de 24 ans et décroit lentement ensuite.
La décroissance non linéaire du pourcentage d'assiette taxable et l'allongement de la durée de détention avant exonération ont pour effet de rétablir l'imposition avec un faible taux d'abattement sur les biens acquis durant le point bas des prix de l'immobilier urbain qui a eu lieu en 1996 après la crise de 1993.
Les fortes plus-values constatées aujourd'hui sur les biens achetés autour de 1995 échappaient à l'imposition dans l'ancien système alors que le nouveau va les imposer d'un tiers sur 80% de la plus-value sans tenir compte de 25% d'inflation ; si la valeur du bien en monnaie courante a doublé, la taxation représentera 1/3 de 80% de la moitié du prix de vente soit 13% du prix de vente et 1/3 de la plus-value réelle.
C'est le rétablissement d'une forte imposition lors de la cession des biens achetés au milieu des années 1990 qui apportera l'essentiel du supplément de recettes. Il est donc à prévoir de fortes perturbations dans les projets de cessions de biens autres que les résidences principales acquis dans les années 1990.
