Pourquoi l'immobilier ne fait plus rêver
Nous publions ce témoignage d'un bailleur privé qui a souhaité attirer notre attention sur la fiscalité des revenus locatifs et le problème du logement. A partir de son cas particulier, il ressort que l’immobilier locatif « ordinaire » ne rapporte que des ennuis ; c’est une cible idéale pour le fisc puisqu’il est immobile ! Le fait que le prélèvement forfaitaire unique ne s’applique pas aux loyers et qu’ils supporteront la hausse de la CSG ne fera qu’aggraver la situation en 2018.
Le prix de revient d’un achat de logement à usage locatif d’une valeur de 160.000 € au prix du marché est, en réalité, de 203.200 € en incluant le coût fiscal supporté par l'épargne nécessaire pour acquérir le bien (taux forfaitaire d'IR de 19%).
Il en résulte que loué au taux de 5% de sa valeur vénale, soit 8.000 € par an, le rapport brut ne sera en fait que de 3,94% du prix de revient d’achat.
Quant au rapport locatif net il chute à 1,73% si vous payez comptant (en tenant compte des travaux à faire réguilièrement par le propriétaire, des vacances locatives, des assurances diverses et des diagnostics, de la taxe foncière et de l'ISF) et à 0,15% si vous achetez à crédit. Il faut tenir compte également des éventuels frais d'assurance loyers impayés ou de agence immobilière gestionnaire.
En résumé le propriétaire bailleur (fournisseur d'un logement) investit pour gagner un taux inférieur à celui des banques, tout en risquant une dégradation des lieux, des impayés et donc des frais d’avocat et une moins-value sur la valeur de son bien compte tenu de la conjoncture économique. Pour gagner 1,73% il devra gérer au prix d’un travail non rémunéré, surveiller son bien, relouer, s’informer régulièrement des nouveaux textes, et faire de la paperasserie. Bref tout sauf être un paisible rentier.
De son côté, l’Etat encaissera tranquillement 21% du montant de votre investissement, plus 28% de vos loyers, et il faudra encore y ajouter votre IR sur les revenus locatifs (en sus de l’IR du locataire) ainsi que les droits de successions/donations.
Il y a déjà ici de quoi se fâcher !
S’ajoutent les problèmes de retraite ou de succession-donation de ce bien
Concernant la retraite : Tout ira bien si vous ne divorcez pas (1/2 en moyenne), si vous conservez des revenus suffisants pour aller au bout de votre crédit (chômage) et ce pendant 20 ans. Si tout se passe bien vous aurez enfin gagné un supplément de retraite de 4.150 €/an soit 346 €/mois. A moins que vous ne soyez contraint de revendre : dans ce cas, n’oubliez pas de payer la plus-value et l’IR et si vous étiez en SCI, ce sera l’IS en prime.
Concernant votre succession ou donation : le taux des droits va de 20% en ligne directe à 60% (cas d’une famille recomposée). Dans ce dernier cas, il faudra 29 années pour amortir les 60% (60% de 160.000 € soit 96.000 € / (4.150 € - 19% d’IR) = 29). Pire qu’un crédit juste pour racheter à l’Etat votre propre bien !
Tous ces chiffres sont le fruit d'une expérience de bailleur d’un immeuble de 10 appartements entièrement rénovés (coûts non pris en compte ici).
Alors ? Placements mobiliers ou immobiliers locatifs : telle est la question !
Compte tenu :
- des moins-values à escompter de la valeur vénale (sauf certaines zones) qui est corrélée à la valeur locative, elle-même en baisse du fait de l’appauvrissement des Français ;
- de l’encadrement des loyers ;
- de la plus grande difficulté à louer face au PTZ qui détourne les locataires vers l’achat de leur logement ;
- du risque d’avoir à payer une taxe sur les logements vacants ;
- et enfin du risque de voir la taxe foncière multipliée par 2 afin de compenser la suppression de la taxe d’habitation.
...n’y aurait-il pas de placements plus liquides en cas de « coups durs » et plus rentables (taux d’intérêts à la hausse et désormais exonérés d’ISF) ? Bien sûr que si !
Que vont devenir les logements locatifs alors même que la France en manque et que 50% de la population en a besoin ? Déjà de trop nombreux investisseurs ont revendu leurs logements à la découpe.
L'Etat est responsable de cette dégradation générale. Le bilan fiscal de l'investissement locatif impliquera une taxation effective de 140 à plus de 200% des revenus nets (en fonction des droits appliqués en cas de succesion) soit bien au-delà des facultés contributives et il ne restera au propriétaire bailleur que le titre. Juste un bout de papier qui restera, lui, inviolable et sacré.
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